Am Anfang der Planung für die Baufinanzierung stehen natürlich der Verkehrswert der Immobilie, die Sie ins Auge gefasst haben, oder die veranschlagten Baukosten. Je mehr Kosten hier im Raum stehen, desto höher fällt in der Regel das notwendige Darlehen aus, um die Wohnträume zu verwirklichen.

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Als Nächstes stellt sich die Frage, wie hoch das Darlehen wirklich sein muss. Dabei ist zu beachten, dass es nicht nur um den Immobilienwert oder die Baukosten geht, sondern in der Gesamtbetrachtung auch um alle Nebenkosten. In der Regel stellen die Banken nicht 100 % des Gesamtaufwands inklusive der Nebenkosten als Darlehen zur Verfügung. Sie erwarten, dass der Darlehensnehmer einen Teil der Kosten mit Eigenkapital deckt. Bei den Kalkulationen zur Darlehenshöhe fließen darüber hinaus Überlegungen zu weiteren Kapitalquellen ein, die den Gesamtaufwand mindern können: zum Beispiel staatliche Fördermittel oder Baukindergeld.

Je mehr Eigenkapital bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden kann, desto niedriger fallen die Zinsen aus. Denn mit dem Eigenkapital sinkt auch das Risiko der Bank. Das Eigenkapital umfasst das Vermögen, das für den Kauf oder den Bau grundsätzlich zur Verfügung steht. Dazu zählen:

• Guthaben aus Girokonten, Spar- und Tagesgeld
• Wertpapiere: Aktien, Rentenpapiere und Fonds
• Private Darlehen
• Bausparverträge
• Vollständig abbezahlte Immobilien oder Baugrundstücke
• Erträge aus Kapitallebensversicherungen

Vollfinanzierung möglich?

Grundsätzlich ist auch eine Vollfinanzierung des Hauses, der Wohnung oder des Bauvorhabens möglich – doch das muss mit einem höheren Zinssatz „bezahlt“ werden. Wir empfehlen einen Eigenkapitalanteil in Höhe von mindestens 20 % der Kaufsumme. Dabei gilt grundsätzlich: je mehr, desto besser. Denn je mehr Eigenkapital im Spiel ist, desto mehr Vorteile für Sie:

• Niedrigere Zinsen
• Einfachere Darlehenszusage durch Kreditinstitute
• Schnellere Tilgung

Das kalkulierte Eigenkapital wird dann vom Gesamtaufwand abgezogen – und am Ende steht der eigentliche Darlehensbetrag.

Die Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, zu dem der Zinssatz für die Baufinanzierung festgeschrieben ist. Üblicherweise sind das 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Über diesen Zeitraum lässt sich der Zins nicht mehr ändern. Das bedeutet für Sie: Sie haben für die entsprechende Zeit Planungssicherheit und sind bei den monatlichen Raten nicht abhängig von den täglichen Zinsbewegungen am Markt. Für die nächsten 5, 10, 15 oder 20 Jahre wissen Sie schon jetzt, wie hoch die Beiträge zu jedem Zeitpunkt ausfallen und dass sie in Ihr geplantes Budget passen.

Länge der Sollzinsbindung

Wie lang die Zinsbindung gewählt werden sollte, hängt von der aktuellen Marktlage ab:

• Je höher die aktuellen Bauzinsen sind oder falls die Zinsen gerade sinken, desto kürzer sollte die Sollzinsbindung
• Je niedriger die Zinsen zurzeit sind oder falls die Zinsen gerade im Steigen begriffen sind, desto länger sollte die Sollzinsbindung sein.

Der Grund: Nach Ablauf der Sollzinsbindung können die Konditionen noch einmal neu verhandelt werden. Außerdem gibt es ein Sonderkündigungsrecht, mit dem die bestehende Baufinanzierung nach 10 Jahren Laufzeit gekündigt werden kann – dabei fällt dann keine Vorfälligkeitsentschädigung an. In der Regel besteht nach Ende der Laufzeit eine Restschuld, die mit einer Anschlussfinanzierung abgegolten wird.

Ein weiterer entscheidender Faktor ist der Tilgungssatz. Damit ist der Prozentsatz gemeint, mit dem die eigentliche Darlehenssumme getilgt wird. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld, auf die Sie dann wiederum weniger Zinsen zahlen. Wie die Zinsbindung wird auch der Tilgungssatz mit dem Kreditinstitut vereinbart und ändert sich über die Laufzeit nicht. Mit jeder monatlichen Rückzahlung des Darlehens zahlen Sie also im Voraus kalkulierte Anteile für Tilgung und Zinsen. In der Regel empfiehlt sich ein Tilgungssatz von mindestens 2 %, um die Restschuld schneller zu vermindern, die Darlehenszeit zu verkürzen und insgesamt die Zinslast zu reduzieren.

Recht auf Sondertilgung

Darüber kann man in den Vertrag ein Recht auf Sondertilgungen aufnehmen. Falls sich zum Beispiel absehen lässt, dass man in Zukunft durch Erbe oder Gehaltserhöhungen mehr Kapitalmittel zur Verfügung hat, kann man damit größere Teile der Restschuld auf einmal abzahlen.

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Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) stellt spezielle Förderprogramme rund um Immobilien zur Verfügung – mit sehr günstigen Konditionen. Folgende Punkte gelten als besonders förderungswürdig:

• Wohneigentumsprogramm für den Kauf oder Bau von selbst genutztem Wohneigentum
• Energieeffizientes Bauen und Sanieren
• Altersgerechte Umbauten
• Baukindergeld

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Bei der Baufinanzierung dürfen auch die Nebenkosten nicht aus dem Blick geraten. Sie fallen zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie an. Dazu gehören zum Beispiel:

• Grunderwerbsteuer, die der Staat auf jeden Immobilien- oder Grundstückskauf erhebt
• Änderung des Eintrags im Grundbuch, um die neuen Eigentumsverhältnisse festzuhalten
• Notarkosten
• Unter Umständen Maklergebühren

Je nach Vorhaben sollte man auch weitere Kosten im Auge behalten:

• Renovierungskosten
• Umzugskosten
• Finanzierungsnebenkosten
• Erschließungs- und Anschlusskosten

Als Daumenregel können Immobilienkäufer mit 10 bis 15 % Nebenkosten auf den Kaufpreis rechnen, Bauherren mit 15 bis 20 %.

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Nach dem Ende der Laufzeit für die Zinsbindung besteht in den allermeisten Fällen noch eine Restschuld. Erfahren Sie jetzt mehr zur Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen.

Man kann sich der ganzen Sache auch aus einer anderen Richtung nähern: Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Oder anders gefragt: Was gibt Ihr persönliches Budget her? Um das zu klären, empfiehlt sich ein langfristig geführter Haushaltsplan, in dem alle regelmäßigen Haushaltseinnahmen und -ausgaben gesammelt werden. Nun gilt es, die Ausgaben von den Einnahmen abzuziehen. Unterm Strich erhalten Sie dann das monatliche Budget, das Ihnen für die eigene Immobilie zur Verfügung steht. Zusätzlich muss das Eigenkapital berücksichtigt werden. Auf Basis dieser Werte kalkulieren wir gerne den Preis einer Immobilie oder die Baukosten, mit denen Sie im möglichen Finanzierungsrahmen bleiben.